Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Die Bewertung des Hauses selbst ist in erster Linie von Substanz und Nutzungsmöglichkeiten abhängig. Für den Verkehrswert sind in Bezug auf die Substanz also beispielsweise die Dicke des Mauerwerks, Art und Alter der Heizungsanlage, Dämmung des Daches und die installierte Elektrik wichtig.

Im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeiten ist neben der aktuellen Nutzung auch die künftige Nutzung in Form von Erweiterungen maßgeblich. Hier könnte sich beispielsweise die Frage stellen, ob noch ein Balkon, ein Wintergarten oder eine Terrasse angebaut werden können. Inwieweit die einzelnen Faktoren in die Wertermittlung tatsächlich einfließen, ist auch eine Frage des Wertermittlungsverfahrens. Drei Verfahren können zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden:

  1. Ertragswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Vergleichswertverfahren

 

Wertermittlung einer Eigentumswohnung

Soll der Wert einer Eigentumswohnung ermittelt werden, ist vor allem der Preis je Quadratmeter an Wohnfläche von hoher Bedeutung. Vor allem bei freien Wohnungen werden von Kunden regelmäßig die Quadratmeterpreise zur Ermittlung der Preiswürdigkeit herangezogen. Eine Bestandswohnung in Hamburg wird derzeit mit etwa 3.500 Euro je Quadratmeter gehandelt. Neubauwohnungen erreichen sogar bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter. Hieraus lässt sich jedoch noch keine Faustregel ableiten, denn die einzelnen Kriterien, die darüber hinaus noch von Relevanz sind, sind vielfältig. Auch in einem Stadtteil, in dem der Quadratmeterpreis sonst bei 3.500 Euro liegt, kann eine Wohnung beispielsweise nur 2.000 Euro oder sogar 4.000 Euro einbringen. Im Folgenden ein paar Beispiele, anhand welcher Kriterien solche Ab- und Aufschläge bei der Preisermittlung zustande kommen können:

  • Stadtteil und Mikrolage. Die Mikrolage beschreibt die engere Umgebung des Objektes, also die direkte Nachbarschaft.
  • Baujahr und Zustand der Wohnung.
  • Stockwerk, ist ein Fahrstuhl vorhanden (für ältere Menschen wichtig).
  • Grundriss, Helligkeit, Ausrichtung (beispielsweise zum Hof oder zur Straße).

 

Die Erfahrung zählt!

Im Zuge der Wohnungsbewertung können viele Erfahrungen zunutze gemacht werden, denn allein die verkauften Wohnungen in einer Stadt können eine beachtliche Anzahl erreichen. Auf diesem Wege lassen sich Erfahrungen auch statistisch verwerten und so Aussagen über die Preise von einzelnen Objekten treffen. Ein Beispiel liefern Preisabschläge bei Wohnungen, die in einem bestimmten Jahrzehnt gebaut wurden (z.B. 60er Jahre). Die möglichst exakte Bewertung einer Wohnung bleibt dennoch ein kompliziertes Unterfangen, da auch weiterhin die Anzahl der den Verkehrswert beeinflussenden Faktoren sehr hoch ist.

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